Jak obliczyć stopę zwrotu z mieszkania kupowanego pod wynajem

Jak obliczyć rzeczywistą stopę zwrotu z mieszkania kupionego na wynajem? Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie pod wynajem to na pewno zastanawiasz się ile faktycznie na tym zarobisz i czy to się opłaca. Dzisiaj podpowiemy Wam jak to obliczyć i sprawdzić czy mieszkanie, które chcemy kupić faktycznie będzie dla nas dobra inwestycją.

Inwestycja w nieruchomości

Inwestycje w nieruchomości stają się coraz popularniejsze. Banki oferują niskie oprocentowanie lokat dlatego przetrzymywanie pieniędzy w ten sposób nie przynosi wymiernych korzyści. Coraz więcej osób decyduje się na tego typu inwestycję nawet kupując mieszkanie na kredyt i licząc, że po jego spłacie za kilkanaście lat będzie ono aktywem, które wypracuje comiesięczny stały zysk.

Oczywiście najkorzystniejszą opcją finansowania jest po prostu własna zgromadzona gotówka. Nie podlega ona oprocentowaniu, które wynika z wzięcia kredytu na mieszkanie. Każde spłacone odsetki tak naprawdę zmniejszają nasze zarobki. Oczywiście nie oznacza to, że nie warto wziąć kredytu by kupić mieszkanie pod wynajem. Wszystko zależy od tego ile wyniesie nas kredyt oraz za ile w danej lokalizacji mieszkanie możemy wynająć. Wtedy możemy na przykład pokusić się na szybszą spłatę kredytu rezygnując z profitów z wynajmu mieszkania, a inwestując je we wcześniejszą spłatę. Wymaga to jednak kalkulacji opłacalności.

Pamiętajmy, że każda inwestycja wiążę się z jakimś niebezpieczeństwem. Dlatego warto dobrze przyjrzeć się nieruchomości oraz miejscu, w którym się znajduje. Zbadać lokalny rynek i sprawdzić czy np. atrakcyjna cena nie jest podyktowana np. problemami z wynajęciem mieszkania w dzielnicy o nieciekawym sąsiedztwie.

Jak obliczyć stopę zwrotu z mieszkania kupowanego pod wynajem

Tak naprawdę obliczenie stopy zwrotu z mieszkania kupowanego pod wynajem powinno być pierwszą rzeczą, którą zrobimy znajdując mieszkanie. Nie wymaga to nakładów finansowych, nie musisz jechać by sprawdzić gdzie dane mieszkanie się znajduje i jak wygląda okolica. Wybierz w Internecie kilka ofert, które wydają się najatrakcyjniejsze dla ciebie pod względem zakupu. Oblicz ich stopę zwrotu i następnie weryfikuj oferty po tych, które dają Ci największy zysk. Może przecież okazać się, że mimo, iż daje ono realnie największy zwrot z inwestycji to trudność wynajmu mieszkania w tej dzielnicy i ewentualne przestoje, w których mieszkanie jest puste mogą całkowicie zmienić ostateczny rozrachunek.

Dajmy na to mieszkanie kupione za 250 tysięcy złotych we Wrocławiu. Z ofert w Internecie widzimy, że mieszkania o podobnym standardzie w tej okolicy wynajmowane są średnio za 2000 zł miesięcznie. Koszty utrzymania mieszkania to 500 zł w skali miesiąca.

Wzór na stopę zwrotu z mieszkania

Od zysku (kwoty wynajmu) odejmij koszty utrzymania mieszkania i pomnóż przez 12 miesięcy. następnie podziel na kwotę inwestycji czyli zakupu mieszkania i wyjdzie nam roczna stopa zwrotu.

1. 2000 – 500 = 1500 zł
2. 1500 x 12 miesięcy = 18 000 zł
3. 18000 zł / 2500000 = 0,07 czyli 7%

Co w przypadku kredytu

W przypadku kredytu do kosztów utrzymania mieszkania musimy tak naprawdę doliczyć odsetki kredytowe. One bowiem zmniejszają w danym okresie czasu rentowność inwestycji. Są to pieniądze, które tracimy bezpowrotnie oddając je bankowi. Przypuśćmy, że kupiliśmy to samo mieszkanie, utrzymanie kosztuje tyle samo, ale za to płacimy co miesiąc 300 zł odsetek kredytowych.

1. 2000 – 500 = 1500 zł
2. 1500 – 300 = 1200 zł
3. 1200 x 12 miesięcy = 14 400 zł
4. 14400 / 250000 = 0,05 czyli 5%

Jak widać jest to nadal atrakcyjniejsza oferta niż oprocentowanie lokaty w banku. Zobaczcie jakie oprocentowanie dają nam banki w rankingu lokat bankowych na styczeń 2018r. na okres jednego roku.

1. Lokata Deutsche Bank – 3%
2. Lokata Nest Bank – 3%
3. Lokata BOŚ Bank – 2,84%
4. Lokata Credit Agricole 2,8%
5. Lokata Toyota Bank – 2,75%