Kredyt hipoteczny to jedno z najpoważniejszych zobowiązań finansowych, które spłaca się przez długie lata. Służy najczęściej do finansowania zakupu nieruchomości, na przykład mieszkania. Środki finansowe można także przeznaczyć na budowę nowego domu. Na co warto zwrócić uwagę wybierając jedną z wielu ofert proponowanych przez banki? Podpowiadamy.
Rodzaj rat w kredycie hipotecznym
Wybierając kredyt hipoteczny mamy do wyboru najczęściej dwie opcje. Może on składać się z rat równych lub malejących wraz z wielkością zobowiązania, która pozostała do spłaty. Podpisując wieloletnią umowę warto zwrócić szczególną uwagę na ten aspekt i wybrać opcję, która będzie dla nas finansowo korzystniejsza.
Każda rata składa się z dwóch elementów. Część kapitałowa to wartość niezmienna w czasie. Jest ona po prostu kwotą pobranego kredytu, którą musimy w całości zwrócić do banku w wygodnej dla nas liczbie rat. Zmiennym elementem są zawsze odsetki. Zależą one od oprocentowania oraz kwoty, która pozostała jeszcze do spłaty. Dlatego pod koniec spłaty kredytu hipotecznego procentowo większą część w każdej racie stanowi kapitał.
Decydując się na rodzaj rat należy także pamiętać o tym, że w skład comiesięcznych opłat wchodzi także marża banku. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że jest ona najczęściej negocjowalna. Nie jest ona sztywno narzucona z góry, ale indywidualnie dobierana do konkretnego klienta. Dlatego bardzo korzystne oferty są w stanie wynegocjować zwłaszcza instytucje, które zawodowo zajmują się pośrednictwem w udzielaniu kredytów.
Wkład własny w kredycie hipotecznym
Obecnie minimalny wkład własny, który jest potrzebny, aby uzyskać kredyt hipoteczny wynosi 20 proc. Jest to wartość regulowana przez Komisję Nadzoru Finansowego, więc muszą stosować się do niej wszystkie banki. Na przestrzeni lat ta liczba ulegała niewielkim zmianom. Na przykład jeszcze do końca 2014 roku obowiązkowy wkład własny stanowił zaledwie 5 proc. wartości nieruchomości. Eksperci przypuszczają, że może za kilka lat wynieść nawet 30 proc. Co w znaczącym stopniu utrudni uzyskanie kredytu hipotecznego dla osób nie dysponujących własnymi środkami finansowymi.
Mimo tego, że minimalny i obowiązkowy wkład własny wynosi 20 proc. to nic nie stoi na przeszkodzie, aby ta kwota była wyższa. Większość banków stara się wręcz zachęcić klienta do tego, aby dysponował większymi zasobami finansowymi przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego. Istotną korzyścią jest między innymi niższe oprocentowanie, a także krótszy czas spłaty. Każdy z banków proponuje inne rozwiązania, dlatego warto zajrzeć na stronę, gdzie można policzyć oprocentowania kredytu hipotecznego i zapoznać się z atrakcyjnymi ofertami.
Na jakie parametry zwracać uwagę porównując kredyty hipoteczne?
Podstawowym parametrem pozwalającym porównać różne oferty kredytów hipotecznych jest stopa procentowa. Należy także przyjrzeć się temu jak wysoką marżę pobiera bank. Kwota na wpływa na wysokość comiesięcznych rat i może zależna od wielu czynników, między innymi wysokości kredytu lub nawet typu klienta. Dlatego w niektórych przypadkach atrakcyjniejszą ofertę mogą otrzymać osoby, które korzystają także z innych usług i instrumentów finansowych proponowanych przez bank lub w przeszłości korzystały z podobnego kredytowania.
Marża, jako jeden z nielicznych parametrów, może podlegać negocjacjom. Jest to więc pole do popisu dla osób, które posiadają odpowiednią wiedzę i są w stanie udowodnić bankowi lepszą zdolność kredytową. Prowizja jest parametrem, która jest zmienna w zależności od oferty i może być w niektórych przypadkach obniżona. Jeśli chcemy uzyskać atrakcyjną ofertę to warto w trakcie negocjacji przywołać warunki, które otrzymaliśmy w innych placówkach bankowych. Jeśli więc chcemy podpisać korzystną umowę to warto poświęcić swój cenny czas na to, aby uzyskać dostęp do przynajmniej kilku ofert.
Aby obiektywnie ocenić opłacalność kredytu hipotecznego warto przyjrzeć się tak zwanemu wskaźnikowi RRSO. Jest on roczną rzeczywistą stopą oprocentowania w której zawarte są wszystkie wymagane opłaty. Jeśli zamierzamy według niej porównać oferty banków to należy zawsze stosować tą samą wartość kredytu, identyczny okres spłaty oraz rodzaj zastosowanych rat. Do wyboru mamy raty malejące lub równe. RRSO jest zwykle wyszczególnione w konkretnej ofercie kredytowej, więc nie ma konieczności, aby go obliczać.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego to w większości przypadków obowiązkowy element zobowiązania. Jego koszt jest zarówno zabezpieczeniem dla banku, jak i kredytobiorcy. Na przykład niektóre banki mogą wymagać, aby do umowy kredytowej klient dołączył zaświadczenie o posiadaniu polisy na życie. Mimo tego, że nie jest ona obowiązkowa, to w praktyce jej brak może wpłynąć na odmowę udzielenia kredytu. W ramach ubezpieczenia wypłacane jest odszkodowanie, które w większości przypadków jest w stanie pokryć aktualne zobowiązania. Natomiast dla banku będzie to także zabezpieczenie przed niespodziewanym zakończeniem umowy.
Jakie pozostałe kwestie wziąć pod uwagę przed podpisaniem umowy kredytowej?
Oprócz podstawowych parametrów liczbowych, które można w łatwy sposób porównać, należy zwrócić uwagę także na kwestie pozafinansowe. Mają one dla wielu osób istotne znaczenie w komforcie korzystania z kredytu. Mowa tutaj między innymi o niezbędnych dokumentach oraz czasochłonnych procedurach, które są zgoła różne w zależności od konkretnej instytucji. Na przykład część banków może wymagać podpisania i przedstawienia umowy przedwstępnej przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego.
Niebagatelne znaczenie ma także renoma banku oraz jakość obsługi. Jeśli instytucja działa już od wielu lat na rynku i posiada wiele placówek stacjonarnych to łatwiej będzie załatwić wszystkie niezbędne formalności wygodnie na miejscu, a nie tylko przez internet. Warto zwrócić uwagę w takim przypadku również na oferowaną jakość obsługi kredytowej w trakcie jej trwania. Ewentualne sprawy takie jak karencja lub obniżenie rat powinny być realizowane bez zbędnych opóźnień, zgodnie z potrzebami klienta.
